Tôi xin hỏi các chuyên gia giai đoạn này mua căn hộ giá còn hạ nữa chăng? bên cạnh đó, tôi có gửi kèm hợp đồng chuyển nhượng nhà chung cư và dấu đỏ duyệt y đề án. Rất mong được chuyên gia, luật sư tư vấn giúp những điều khoản trong hợp đồng có phù hợp chăng, làm sao đặng giới hạn nguy cơ khi mua nhà chung cư này?
Trả lời:
Dưới đây là ý kiến tham vấn của Tiến sỹ Lê Bá Chí Nhân và luật sư Nguyễn Văn Trường, trưởng VP luật sư Trường để trả lời các thắc mắc này.
Với giấy tờ bạn đọc gửi và câu hỏi liên can, có 5 điều cần chú ý như sau:
Thứ nhất: Về qui mô nhà chung cư
Theo hợp đồng, Điều 14/Phần G: Định nghĩa & diễn giải, khoản 14.G.7 có ghi: “quy mô nhà chung cư: là Phần qui mô được xác định theo tiêu chuẩn tính từ tim tường chung và tim tường bao ngoài của nhà chung cư, bao hàm: tổng diện tích sàn căn hộ, qui mô phần thềm riêng trước cửa vào chung cư, ban-công, logia (nếu có)”. Theo Thông tư 16/2010/TT-BXD thì có 2 cách tính diện tích chung cư: Tính qui mô thông thủy hoặc theo tim tường.
Hiện nay, Bộ xây dựng đã chỉnh sửa Thông tư 16/2010/TT-BXD thành Thông tư 03/2014/BXD-TT có hiệu lực ngày 08/04/2014. Theo đó, phần qui mô chung cư được tính thông thủy đừng còn tính từ tim tường như Thông tư 16/2010/TT-BXD. Nếu ban công và logia được ghi trong hợp đồng và được sử dụng riêng, thì chủ đầu tư sẽ có quyền tính diện tích này. Riêng phần “thềm riêng trước cửa vào nhà chung cư” nằm ngoại khu chung cư, đây là thuộc về hành lang và là thuộc diện tích mua được chung nên khi cấp quyền dùng, cũng như cấp quyền sắm được sẽ đừng tính phần quy mô này.
Thứ 2: Về trang thiết bị tiện nghi trong chung cư
Phụ lục 1, vật liệu hoàn thành, có nhiều phần ghi chung chung như thang máy gồm “thang chở người” và “thang tải hàng”, chẳng có nhãn hiệu, mã hàng hóa chi tiết.
Mặt khác, ở phần ghi chú 1, chủ đầu tư có quyền: “thay thế các vật liệu hoặc động cơ có phẩm chất và nguyên tắc tương đương cho những vật liệu hoặc thiết bị đã được liệt kê trên."; Điều này có thể giúp chủ đầu tư giản dị đưa những vật liệu hoặc dụng cụ bình dân hơn mà người mua khó bắt bẻ.
Phần chú thích, chủ đầu tư có quyền: “chủ động thay đổi thiết kế chung cư để đạt hiệu quả dùng tối đa & thẩm mỹ nhất. Tuy nhiên, vẫn bảo đảm đầy đủ các phòng chức năng như qui hoạch ban đầu tại phòng mẫu.&Rdquo; người mua cần lường trước năng lực qui hoạch chung cư mẫu đẹp lung linh nhưng khi bàn giao thực tế là một sản phẩm khác hoàn toàn! thông thường CĐT thường sử dụng ngôn từ “mở” trong HĐ, nên khi người quan tâm mua đề nghị ghi cụ thể dạng kiểu hàng hóa, mã hàng, xuất xứ, nếu trường hợp hoán đổi các sản phẩm dụng cụ khác thì phải có giá cả đừng chênh lệch nhiều.
Thứ 3: Về quyền và nhiệm vụ CĐT
Tại Điểm 4.1.18 thuộc Khoản 4.1 nói về quyền của CĐT có ghi: “Với nguyên tắc đặng tránh hiểu sai nội dung Hợp đồng đã được hai Bên hiểu rõ & đồng thuận; và đặng thực hiện đúng pháp luật về nguyên tắc an ninh lợi ích của đôi Bên có liên hệ đến Hợp đồng, Bên B hiểu rõ & đồng ý rằng, trong giai đoạn Hợp đồng còn hiệu lực, Bên A có quyền từ khước mọi đề nghị của Bên B khi bên B cử đại diện bất kỳ với danh nghĩa quyền lợi của Bên B như: luật sư, báo đài, doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân…thì Bên A có quyền từ chối mọi đề nghị đến từ các sắp xếp, cá nhân này.
Để bảo vệ quyền lợi & tiến hành những đề nghị của Bên B theo tinh thần Hợp đồng này, cũng như bảo vệ lợi ích của Bên A, Bên A có quyền yêu cầu Bên B đề đạt các yêu cầu của Bên B tới Bên A một cách thẳng ngay nhằm cùng hiệp thương phân giải trước, trên cơ sở hòa giải cùng nhau, có biên bản xác nhận. Nếu không phân giải được, Bên A có quyền đưa sự việc tiếp đến cơ quan hòa giải là Tòa án nhân dân nơi bên A hoặc bên B hoặc/và trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam. Phán quyết của Tòa án hoặc/và Trọng tài kinh tế cũng là phán quyết cuối cùng nhằm hai Bên cùng thực hiện";
Vì nguyên nhân gì mà CĐT phải “rào trước, đón sau” tránh báo chí, luật sư…! Đây là các thỏa thuận hết sức bất lợi, “bịt miệng” người quan tâm nếu xảy ra tranh chấp.
Thứ 4: Về tài sản chung - riêng
Khoản 11.2, Phần tài sản riêng của Bên A bao gồm cả: “các loại sân vườn ngoài trời – qui mô các khu dịch vụ, bờ kè, các dịch vụ trên những qui mô công cộng; những loại hành lang không phải là lối đi chung hoặc đường đi riêng lẻ của căn hộ và các loại quy mô nhỏ lẻ không tham gia vào việc tổ chức giao thông công cộng."; Trong khi đó, chỉ thị phê duyệt đề án đầu tư xây dựng của Sở xây dựng ngày 24/8/2009 có ghi rõ phần sở hữu riêng của chủ đầu tư gồm: quy mô khu thương mại dịch vụ, qui mô khu dịch vụ giữ trẻ, quy mô chỗ để xe tầng hầm. Cư dân cần chú ý đặng tránh thiệt thòi khi chung cư bước vào vận hành.
Thứ 5: Về khuynh hướng hạ giá căn hộ
Đây là điều rất khó tiên liệu chính xác. Tuy vậy, trên thị trường, các dự án tốt, chủ đầu tư tín nhiệm, ít sản phẩm cạnh tranh trực tiếp thì khó có dịp tốt giảm giá trong công đoạn hiện giờ sau một thời gian điều chỉnh giá khá dài. Còn với những dự án có vấn đề, chủ đầu tư không đáng tin cậy thì cho dù hạ giá thì mạo hiểm đi song song cũng rất lớn. Đáy phân khúc thường tính chung cho tất cả những đề án nên chỉ mang tính xem thêm ở mức tổng quát và có ý nghĩa với giới đầu tư nhiều hơn. Đối với người mua mua để sống yếu tố trọng tâm vẫn là làm hài lòng nhu cầu cá nhân và thích hợp hầu bao và điều trọng điểm là khách hàng nên tìm tòi giá trị cộng hưởng, giá trị kết nối , giá trị thương hiệu cũng như uy tín của CĐT.
Nghi Luc Seo-A